In der heutigen Welt am Sonntag konnte man lesen, dass in die nach der Finanzkrise tot geglaubte Vermögensanlageform der offenen Immobilienfonds immer mehr das Vertrauen zurückkehrt und der Absatz dieser Produkte wieder steil nach oben ginge. Der Grund für dieses Renaissance der offenen Immobilienfonds wäre – wie soll es auch anders sein – das von Herrn Draghi und seiner EZB verordnete Nullzinsniveau und damit die Suche nach höheren und attraktiveren Renditen.

Damit zeigt sich wiederum, dass die Strategie von Herr Draghi aufgeht, durch das geschaffene Nullzinsniveau den Anlagenotstand so drastisch zu erhöhen, dass die Anleger auf strukturierte Finanzprodukte, in welche alle toxischen Wertpapiere wunderbar untergebracht werden können zwecks Sanierung der Banken, ausweichen müssen. Verstärkt wird dieser Anlagenotstand durch den am Montag dieser Woche beginnenden Ankauf von Anleihen.

Erinnern wir uns daran, dass die Krise der offenen Immobilienfonds mit dem Abzug erheblicher Anlagegelder, welche damals deutlich über den Festgeldangeboten der Banken lagen, der institutionellen Anleger begann. Keiner hat sich damals aber die Frage gestellt, warum die offenen Immobilienfonds zu ihrer Finanzierung kurzfristige Anlagegelder in solch großen Dimensionen benötigten? Normalerweise werden Immobilien auch langfristig finanziert und nicht kurzfristig. War der Grund hierfür eventuell eine erhebliche Liquiditätslücke durch ein Geschäftsgebaren der offenen Immobilienfonds untereinander? (siehe Beitrag/Erlebnisbericht vom 27.11.2014  > strukturierte Finanzprodukte > Buchstabe I >Immobilienfonds offener).

Durch diesen schnellen Abzug dieser kurzfristigen Anlagegelder waren eine Reihe von namhaften offenen Immobilienfonds gezwungen, die Schotten dicht zu machen, d.h. die Anleger konnten Ihre Fondsanteile nicht zurückgeben und waren auf Jahr gesperrt/ nicht verfügbar. Zögerliche Versuche, diese Fonds wieder zu öffnen, schlugen fehl und mussten ganz schnell wieder geschlossen werden. Die Folge hieraus sind jetzt Notverkäufe in einer gesetzten Frist von einigen Jahren zwecks Auszahlung der Fondsanteilsbesitzer und damit Schließung dieser anfangs offenen Immobilienfonds. Interessant wird das Ergebnis der jeweiligen Schließung sein, insbesondere, ob für die Anleger noch etwas übrig bleibt. Sollten die Anleger hier Geld verlieren, wird das sicherlich mit der Notwendigkeit des Notverkaufs begründet und nicht mit dem Geschäftsgebaren der Fondsmanager.

Aber was hat sich an den offenen Immobilienfonds den wirklich großes geändert? Die wichtigste Vorschrift ist nun, dass der Anleger seine Anteile mindestens 24 Monate halten und bei Verkauf 12 Monate vorher kündigen muss. Damit gerät ein offener Immobilienfonds in die Nähe eines geschlossenen. Das öffnet andererseits den Fondsmanager ungeahnte Möglichkeiten.

So konnten – wie der heutigen Welt am Sonntag auch berichtet wurde –  bei REEF, einer Immobilientochter der Deutsche Bank, für einen neuen Fonds innerhalb kürzester Frist rd. € 250 Mio eingesammelt werden, wobei REEF immer noch offen ließ, in welche Immobilien investiert werden soll. Man prüfe derzeit  verschiedene Objekte.

Somit haben die Anleger einem Immobilienfonds ihr Geld anvertraut und wissen anscheinend bis dato immer noch nicht, wie ihre Anlagegelder investiert werden sollen. Da kann man auf jeden Fall mal wieder sehen, wie vertrauensselig, wenn nicht sogar dumm manche Anleger sind.

Aber was hat sich nun wirklich geändert? Die Intransparenz solcher Immobilienfonds ist unverändert. Die Bilanzen weisen weiterhin viele intransparente Immobilienbeteiligungen aus, deren Überprüfung sehr zeitaufwändig ist und diese sich zudem in unterschiedlichen Regionen dieser Welt befinden. Und bei den direkt gehaltenen Immobilien handelt es sich meistens um Großprojekte, die für den Fondsanteilsbesitzer nicht zu verifizieren sind.

Hinzukommen hohe Gebühren wie einmalige Ausgabeaufschläge  von 5% + x nebst den jährlichen Gebühren um die 0,7% bis 1,15%, welche die derzeitige Rendite von rd. 2,5% in den nächsten Jahren vaporisieren lassen.

Kurzum, die Politik hat sich mal wieder von den Lobbyisten eine Struktur einreden lassen, die letztlich nur dem Fondsmanagement viele offene Türen lassen, die Intransparenz und die Gebühren aber auf dem alten bis erhöhtem Niveau belassen.

Wenn man in Immobilien investieren möchte, wäre mein Rat, nur in direkte Immobilien unter Beachtung des Grundsatzes „Lage, Lage und nochmals Lage“  zu investieren, in welche der Anleger im Grundbuch als Eigentümer festgehalten ist. Verfügt man aber hierfür über zu wenig Anlagegelder, sollte man aus Sicherheitsgründen andere und liquidere Anlageform suchen. Bisher wurden über die offenen Immobilienfonds größtenteils nur die Kleinanleger geschädigt.

7. März 2015

Elmar Emde

Autor des Buches “Die strukturierte Ausbeutung”

Siehe auch http://www.emde-fiveko.de

Es ist doch immer wieder interessant, auf welche Art und Weise und mit welchen Versprechen wertloser Art der graue Kapitalmarkt versucht, an die Gelder der Anleger zu kommen.

Beim Surfen im Internet stieß ich auf ein zunächst lukrativ erscheinendes Anlageangebot u.a. mit einer garantierten Kapitalanlageverzinsung  von 9% bis 12% pro Jahr, bei quartalsweiser Zinszahlung und das ist neu, einer rechtsverbindlichen Vorstands-Garantie für Zinsen und Anlagekapital.

Die daraufhin angeforderten Unterlagen im Hochglanzformat zur Befriedigung meiner Neugierde insbesonder auf die hier zitierten Garantien, ergaben dann folgendes Resultat:

• Das Anlagekapital wird vom Anleger in Form eines Darlehens, bzw. noch schlimmer in Form eines Nachrangdarlehens vergeben, welches im Falle einer Insolvenz in der Rangstelle fast ganz hinten steht. Der Anleger kauft somit keine Anleihe, welche strengen Auflagen der Aufsichtsämter bzw. einer staatlichen Kontrolle unterliegt.
• Bei einer Darlehensvergabe muss man die Bonität des Darlehensnehmers, also die von der OGI Oil & Gas AG, prüfen, wobei ich aus den Unterlagen nicht schlau wurde ob der Kreditnehmer die OGI AG ist oder die OGI Oil & Gas invest AG ist.
• Da der Darlehensnehmer ein Unternehmen, bzw. eine Aktiengesellschaft ist, hätte man eine entsprechende aktuelle Bilanz für den Darlehensgeber den Unterlagen beifügen müssen zwecks Überprüfung der Bonität des Darlehensnehmers oder man hätte diese zumindest auf der Homepage zur Einsichtnahme hinterlegen müssen. Beides Fehlanzeige.
• Die Vorlage dieser wichtigen Bonitätsunterlage wurde dann ersetzt durch eine Bestätigung des Steuerberaters (keine Wirtschaftsprüfer) Roland  Stengel, wonach sich das Eigenkapital der Oil & Gas Invest AG  (Stand der Buchhaltung/ somit nicht testiert / somit vorläufig und belastet mit allen Unwägbarkeiten) auf insgesamt € 26,022 Mio. (davon € 2,06 Mio. Grundkapital, € 24 Mio. aus Kapitalrücklagen/Aufgelder) beläuft.
• Das ist aber absolut kein Ersatz für die Einsicht in eine testierte Bilanz. Diese setzt sich bekanntermaßen aus der Aktiva (Vermögenswerte) und der Passiva (Verbindlichkeiten) zusammen, wobei  die Aktiva auch aus ausstehenden Einlagen der Gesellschafter (fehlendes Kapital) oder aus schrottigen Beteiligungen oder Rechten oder Immobilien bestehen kann, wodurch das Eigenkapital nur eine statische und wertlose Größe einnimmt. Meine telefonische, aber an sich sehr natürliche Frage nach einer testierten Bilanz wurde sehr zurückhaltend beantwortet, bzw. der Gesprächspartner muss sich erst beim Vorstand die Zusicherung hierfür geben lassen, ein ungewöhnlicher Vorgang bei einer Darlehensaufnahme.
• Wenn jemand eine persönliche Bürgschaft übernimmt, ist diese nur so viel Wert, wie nachvollziehbares Vermögen des Bürgschaftsgebers vorhanden ist.
• Bei diesem „Anlageprodukt“(?) übernimmt der Einmann-Vorstand Herr Jürgen Wagentrotz von der Oil & Gas Invest AG die persönliche Rückzahlungsgarantie faksimiliert für die pünktliche Zahlung der vereinbarten Jahreszinsen sowie die komplette Rückzahlung der zur Ölförderung bestimmten Anlagesumme zum Laufzeitende. Hier taucht dann sofort die Frage auf, ob die Gelder auch für andere Zwecke als der Ölförderung eingesetzt werden? Angaben über das Vermögen von Herrn Wagentrotz waren in den Unterlagen nicht auffindbar, so dass dieses Versprechen meines Erachtens ein wertloses ist und eher nach Bauernfängerei aussieht.
• Mein Gesprächspartner sprach zwar davon, dass Herr Wagentrotz mit seinen bisherigen unternehmerischen Tätigkeiten ein neunstelliges Vermögen angehäuft hätte, auf meine Frage, warum er dann Kleindarlehen ab    € 1.000 akquirieren würde (oder sogar müsste?), wenn doch so viel Privatkapital vorhanden ist und noch dazu die Ölförderung einen so hohen Ertrag abwerfen würde, blieb leider unbeantwortet.
• Bezüglich der propagierten Ölreserven stützt man sich auf ein Gutachten eines erst in 2010 gegründeten Unternehmens in der Schweiz, der Firma White Falcon Petroleum Technologies AG. Demnach würden aufgrund der durchgeführten Untersuchungen hohe Erdölvorräte vermutet. Die Ausführungen hierzu geben letztlich keine Garantie, die man nach meiner Kenntnis bisher in dieser Branche auch nicht garantieren kann. Außerdem soll es sich bei dieser Firma um einen so genannte Weltmarktführer in dieser Branche handeln. Forscht man aber im Internet nach dieser Weltmarktführerschaft nach, findet man in Expertenkreisen keine Bestätigung hierfür.

Fazit:

Alles zusammen genommen bekommt man hier ein öligschmieriges Gefühl. Es wird viel versprochen aber nichts richtig belegt, ein typisches Merkmal für den grauen und sehr risikoreichen Kapitalmarkt.

Sollte ein Anleger dennoch einer solchen Anlage zugeneigt sein, sollte er sich alle die hier aufgeführten Defizite belegen lassen. Ich fürchte aber, er wird diese nicht bekommen. Dann sollte man die Finger davon lassen.

18. Februar 2015

Elmar Emde

Autor des Buches “Die strukturierte Ausbeutung”

Siehe auch http://www.emde-fiveko.de

Flugzeugfonds werden in der Regel im Rechtsrahmen eines geschlossenen Fonds vertrieben und stellen eine unternehmerische Beteiligung dar, d.h. die Anleger schlüpfen in die Funktion eines Kommanditisten, aus der sie nur schwerlich wieder herauskommen.

Die Finanzierung erfolgt in der Regel zu 40% aus Eigenkapital (eingeworbenes Kommanditkapital) und zu 60% über Darlehen von Banken, die auch über ein erstrangiges Pfandrecht verfügen. Das vom Fonds gekaufte Flugzeug wird an Fluggesellschaften für meistens 10 Jahre und einer Verlängerungsoption von 2 Jahren verleast.

Diese Flugzeugfonds selbst  haben  Laufzeiten, die deutlich über den Laufzeiten des Leasingsvertrages  liegen, somit besteht nach Beendigung des Leasingsvertrages das Risiko, dass aufgrund der dann veralteten Technik keine weitere Vermietung mehr stattfindet und somit das Flugzeug verkauft werden muss mit ungewissen Ausgang. Da die neuen Flugzeuge im Verbrauch immer sparsamer werden und diese Sparsamkeit  den Eckpfeiler der Wettbewerbsfähigkeit der Fluggesellschaft darstellt, ist dieses Risiko bei der rasanten Weiterentwicklung der Technik sehr hoch einzuschätzen. Einige Fluggesellschaften haben daher schon verlauten lassen, dass sie genau aus diesem Grund ihren Flugzeugpark sukzessive austauschen werden.

Die bisher erfolgten Ausschüttungen sind keine Renditen, sondern im Wesentlichen Kapitalausschüttungen, welche bei finanziellen Schwierigkeiten des Fonds wieder zurück gefordert werden können.

Bevor sich ein Anleger zum Kauf eines solch unflexiblen und sehr risikoreichen Vermögensproduktes entscheidet, sollte er sich folgende Fragen stellen:

• Erfolgt während der Laufzeit des Leasingvertrages zumindest die Volltilgung der Fremdfinanzierung? Wird das bejaht, ist damit aber immer noch nicht die Rückzahlung der Kommanditeinlage gesichert. Erst am Ende der Laufzeit des Fonds (15-20 Jahre) kann der Erfolg eines solchen Fonds errechnet werden.
• Wie setzt sich die Fremdfinanzierung des Flugzeuges zusammen? Welche Derivate werden hier eingesetzt, insbesondere zur Währungsabsicherung, da der Kauf von Flugzeugen in US$ quotiert wird.
• Verfügt der Leasingnehmer, d.h. die Fluggesellschaft über eine gute Bonität in der Weise, dass sie den langen Leasingvertrag durchhalten kann?
• Existiert beim Leasingvertrag eine Ausstiegsklausel in welcher Form und Grund auch immer?

Das sind nur einige wenige und wesentliche Fragen und müssen noch durch weitere ergänzt werden. Hilfestellung hierzu kann der Herausgeber leisten.

Insbesondere bei aktuellen offensiv Angeboten von Flugzeugfonds mit dem Airbus A380, wie erst kürzlich von der Dr. Peters –Fondsgesellschaft, bleibt zu bedenken, dass lt. Airbus die Produktion dieses Flugzeuges in 2017 wegen Erfolglosigkeit und den vielen bekannten Schadensfällen vermutlich eingestellt werden soll. Dies könnte zu erheblichen Verlusten von Flugzeugfonds zur Finanzierung eines solchen führen, deren Ausmaße derzeit nicht absehbar sind.

Fazit:

Geschlossene Fonds sollte der vorsichtige Anleger unverändert meiden. Die Imponderabilien aus den komplexen Vertragswerken dazu und die sich daraus ergebenden enormen Risiken, die hohen Vertriebskosten (bis zu 10% +x) und die hohe Inflexibilität sind einfach zu groß.

12. Januar 2015

Elmar Emde

Autor des Buches “Die strukturierte Ausbeutung”

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DWS Fonds Top Dividende:

Der DWS wirbt zur Zeit für obigen Fonds und hebt  hierbei insbesondere die Ausschüttungen von 2010 (für 2009) bis zu den Ausschüttungen  von 2014 (für 2013) hervor, bzw. die Ausschüttungen seit Auflegung in 2003 mit 3,63%.

Das sieht auf den ersten Blick vor dem Hintergrund des Nahe-Null-Zinsniveaus recht attraktiv aus, wobei hierbei zu berücksichtigen ist, dass vor der Finanzkrise das Zinsniveau deutlich höher als jetzt war und damals zwischen 3% und 5% lag. Allerdings erkennt man beim näheren Hinsehen genau die Merkmale, die jedem Fonds kennzeichnen.

Bei diesem Fonds handelt es sich um einen ausschüttenden Aktienfonds in Euro, der weltweit in Aktien, vorrangig hochkapitalisierte Werte, investiert die eine höhere Dividendenrendite  als der Marktdurchschnitt erwarten lassen. Als Ausgabeaufschlag werden 5 % sowie eine jährliche Verwaltungsgebühr von 1,45% zzgl. 0,028% erfolgsbezogene Vergütung aus Wertpapierleihe-Erträgen (= Zusatzgeschäft des Fonds ohne Beteiligung des Fondsinhabers) berechnet.

Die aktuellen Top-Holdings des Fonds setzen sich aus Aktiengesellschaften mit guten bis sehr guten Ratings zusammen, welche in den letzten Jahren ordentliche Dividenden ausgeschüttet haben.

Gemäß dieser Werbeanzeige wurden in den letzten Jahren folgende Ausschüttungen vorgenommen:

Betrachtet man beispielsweise die Dividenden der 10-Topholdings in den letzten drei Jahren, ergibt sich folgendes Bild:

Die sich hieraus ergebenden Differenzen bedeuten für den Fonds letztlich eine zusätzliche Einnahme zu dem Ausgabeaufschlag und der Verwaltungsgebühr nebst den Erträgen aus der Wertpapierleihe im ersten Jahr von insgesamt 6,47% (Ausgabeaufschlage 5% + Verwaltungsgebühr 1,45% + Erträge aus der Wertpapier-Leihe 0,02%) .

Fazit:

Bei Kosten von insgesamt 6,47% im ersten Jahr ist bei der durchschnittlichen Ausschüttung von 2,82% für die  ersten rd. 2 ½ Jahren keine Rendite zu erwarten. Eine direkte Anlage, d.h. Kauf dieser Aktien und Verbuchung im eigenen Wertpapierdepot wäre deutlich günstiger

Nicht vergessen werden darf zudem, dass es sich hier um einen Aktienfonds handelt, welcher im Kurs auch deutlich abfallen kann und somit zu einem hohen Wertverlust führen kann, insbesondere bei dem derzeit sehr volatilen und hohen DAX-Stand.

Dieses Kursrisiko trägt somit wieder der Fondskäufer und gewährt dabei dem Fonds sichere Einnahmequellen.

11. Januar 2015

Elmar Emde

Autor des Buches “Die strukturierte Ausbeutung”

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