Krasses Beispiel eines geschlossenen Fonds

Vorab möchte ich bemerken, dass es von dieser Anlageform der geshlossenen Fonds unzählige krasse Fälle einer strukturierten Ausbeutung gibt, die alle zu beschreiben Jahrzehnte meines Lebens beanspruchen würden. Ich kann daher nicht verstehen, warum man diese Anlageform nicht stärker an die Kandare nimmt oder sogar ganz verbietet.

Hier ist ein ganz besonders krasses Beispiel.

Landentwicklungsfonds in Kanada:

Es handelt sich hier um einen so genannten Landentwicklungsfonds (klingt gut), d. h. eine Einzweckgesellschaft = Fonds sammelt Geld ein und kauft damit sukzessive billige landwirtschaftlich genutzte Flächen auf, um diese dann zu deutlich teurem Bauland zu ent­wickeln. Der Unterschied zwischen Einkauf und Verkauf dieser Grundstücke ist sehr hoch und kann somit sehr profitabel sein.

Soweit so gut, klingt sehr plausibel. Die Umsetzung sollte sogar innerhalb weniger Monate möglich sein, wurde zumindest vom Verkäufer des Fonds als Verkaufsargument benutzt.

Studierte man aber das über 200 Seiten starke Prospekt, musste man feststellen, dass die „wenigen Monate“ bis zu 10 Jahren dauern können + x was dann natürlich auch eintrat, und darüber hinaus der größte Teil des Fondskapitals sofort in die Kanäle des Fondsinitiators verschwand.

Das Fondsvolumen von Can$ 33,84 Mio., davon verlorenes Agio von Can$ 1,61 Mio. wurde wie folgt „investiert“:

Fondsvolumen (von den Anlegern voll finanziert):	Can$ 33.840.000
Kaufpreis der Grundstücke von Tochtergesellschaft des Initiators:	-Can$ 6.424.000
Kauf des Erschließungskonzepts vom Initiator:	-Can$ 19.273.000
Vertriebsprovision an Komplementär des Fonds(Initiator)	-Can$ 967.000
Vertriebsprovision an „Vertriebspartner“	-Can$ 4.835.000
Sonstige weiche Kosten /­Liquiditätsreserve für sonst. Kosten d. Initiators	-Can$ 2.341.000

 

Der Nettowert des Fonds bestand somit nur aus dem Grundstück zu einem Kaufpreis von Can$ 6,424 Mio. = rd. 18 % des Fondsvolumens, welches von einer Gesellschaft des Initiators gekauft wurde, wobei nicht sicher war, ob das der ursprüngliche Kaufpreis war oder ob diese Gesellschaft des Initiators daran auch schon verdient hatte. Den Rest hat sich größtenteils der Initiator (Can$ 22,581 Mio. = rd. 67 %) gegönnt und damit dieses strukturierte Finanzprodukt auch gut verkauft werden konnte, hat man rd. 14,2 % = Can$ 4,834 Mio. an Vertriebsprovision an die Helfershelfer, auch „Vertriebspartner“ genannt, großzügig ausgeschüttet.

Damit aber nicht genug.

Die Fondsgesellschaft = Beteiligungsgesellschaft hat sich mit diesen Can$ 33,84 Mio. an der Objektgesellschaft beteiligt, welche diese Grundstücke hielt. Somit erschien in der Bilanz der Fonds­gesellschaft auf der Aktivseite kein Grundstück, sondern die Finanzbeteiligung an dieser Objektgesellschaft in etwa dieser Höhe.

Neugierig geworden ließ ich mir die Bilanz dieser Objektgesellschaft geben und stellte fest, dass diese Objektgesellschaft plötzlich diese Grundstücke mit einem Wert von rd. Can$ 27,4 Mio. aktiviert hatte, obwohl der Kaufpreis der Grundstücke nur Can$ 6,424 Mio. betrug. Letztlich hat man den Kaufpreis der Grundstücke mit dem „Wert“ des Erschließungskonzeptes von Can$ 19,3 Mio. sowie weitere weiche Kosten zusammenschmelzen lassen und daraus den hohen Wert der Immobilie kreiert, obwohl das Grundstück noch nicht zum Bauland entwickelt worden war.

Normalerweise müsste aus Gründen der Bilanzklarheit und Bilanz­wahrheit das in dieser Bilanz entsprechend dargestellt werden, d. h. Can$ 6,4 Mio. als Immobilie und Can$ 19,3 Mio. + x als Erschließungskonzept oder immaterielle Aktiva (intangible assets). Erklärt wurde mir das dann von einem von dieser Fondsgesellschaft angeheuerten und sichtlich nervösen PWC-Mitarbeiter mit dem so genannten Canadian Gap, was immer das heißen mag. Seine Schweißperlen auf der Stirn wurden dabei immer größer.

Kurzum, ich konnte für meinen Mandanten zumindest die Can$-Einlage wieder zurückholen und sogar ein kleines Plus aufgrund des gestiegenen Can$ damit erreichen, welche nur etwas den ein­getretenen Zinsverlust wettmachte, hätte man dieses Geld in eine normale in eine normale Bundesanleihe gesteckt.

 

Juli 2013

Elmar Emde

Autor des Buches “Die strukturierte Ausbeutung”

Siehe auch http://www.emde-fiveko.de