Immobilienfonds (offener)

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In den letzten Jahren hatten die offenen Immobilienfonds mit einer sehr unrühmlichen Presseresonanz zu kämpfen, an der sie eigent­lich selber Schuld waren.

Mit offenen Immobilienfonds werden große Immobilienbestände weltweit finanziert und genossen bis vor wenigen Jahren im Gegensatz zu den geschlossenen Immobilienfonds den Vorteil, dass ihre Anteile an jedem Tag wieder verkauft werden konnten, bzw. jetzt nur noch bei wenigen können.

Auch hier ist aber die Transparenz ein Thema der Kryptographie. Die Bilanz, so es eine gibt (meistens stehen den Vermögenswerten nur die Verbindlichkeiten gegenüber), weist als Vermögenswerte in der Regel einen hohen Prozentsatz an Immobilienbeteiligungen aus, ein deutlich geringerer Anteil setzt sich aus direktem Immobilien­vermögen zusammen und etwa 20 % – 30 % des Vermögens stellen Kasse-Positionen dar.

Um nun die Werthaltigkeit der Immobilienbeteiligung überprüfen zu können, müsste man sich jede Bilanz einer solchen Immobilien­beteiligung ansehen und dann noch das oder die Gebäude, welche in dieser Bilanz verbucht sind.

Die Anzahl dieser Immobilienbeteiligungen in solchen offenen und großen Immobilienfonds ist in der Regel sehr hoch, ich habe schon bis zu 60 umfangreiche Immobilienbeteiligungen gesehen, verteilt auf der ganzen Welt. Meine Frage, warum man diese Immobilien in Beteiligungen gepackt hat, wurde damit beantwortet, dass dann der Verkauf der Immobilien leichter wird, d. h., es muss nur die Beteiligung verkauft werden und es bedarf keinerlei Veränderungen im jeweiligen Grundbuch. Das ist letztlich ein richtiger und verständlicher Weg, schafft aber dadurch eine hohe Form der Intransparenz.

Durch entsprechende Immobiliengutachten wird diese Intrans­parenz in etwa neutralisiert, aber auch durch Kauf- oder Verkaufs­preise. Jeder realisierte Kauf- /­ Verkaufspreis schlägt jedes Gut­achten und gibt damit offiziell den realen Marktpreis einer Immobilie wieder. Bei den Gutachten muss man zudem wissen, dass es unterschiedliche Formen gibt. Gibt ein Käufer ein solches in Auftrag, muss damit gerechnet werden, dass es niedrig ausfällt, umgekehrt ist es bei einem Verkäufer, der natürlich nur an einem hohen Kaufpreis Interesse hat.

In 2004, nachdem die Entscheidung zur Gründung eines eigenen Unternehmens beschlossen war, suchte ich adäquate Mieträume für meine Firma. Interessant fand ich das vor wenigen Monaten fertiggestellte moderne Bürogebäude der Deutsche Telekom, welches aufgrund ihrer Umstrukturierungen das Gebäude größtenteils verlassen hatte und es nun zur Vermietung freigab.

Bei der Besichtigung des Gebäudes (mit Atombunker!!??) fiel mir auf, dass es relativ unsauber war, der Edelstahllift strotzte nur von zwischenzeitlich sicherlich monatealten Fingerabdrücken usw., so dass ich nicht umhin kam den Hausmeister zu fragen, was denn der Grund für diesen Zustand sei. Daraufhin beklagte er sich über den in den letzten 2 Jahren stattgefundenen viermaligen Eigentümer­wechsel. Vier Investmentfonds hätten dieses Gebäude gekauft und wieder verkauft und jeder Fonds spart an der Reinigung des Gebäudes zwecks Maximierung des hieraus zu erzielenden Ertrages.

Der Umstand der Kosteneinsparung elektrisierte mich weniger, als der viermalige Eigentümerwechsel innerhalb der Immobilienfonds­branche in 2 Jahren. Zu diesem Zeitpunkt muss man wissen, dass die offenen Immobilienfonds mit sehr lukrativen Festgeldangeboten auf dem Geldmarkt erschienen waren bei gleichzeitiger Versicherung, dass das Geld jederzeit bei Fälligkeit wieder ausgezahlt werden könne. Auch war der Kauf von Anteilen an offenen Immobilienfonds zu dieser Zeit der große Renner und wurde mit großen Renditeversprechen begleitet.

Ich fragte mich daher, warum in einem Zeitraum von 2 Jahren dieses Gebäude viermal veräußert wurde. Sicherlich jedes Mal mit Gewinn? Warum wohl?

Vorab, diese Frage konnte ich nicht beantworten, es regte sich aber ein fürchterlicher Verdacht, der mich an die Pleite des Immobilien­fürsten Schnei­der erinnerte. Dieser hatte an seine Strohfirmen seine eigenen Gebäude verkauft und diese haben dann wieder an andere Strohfirmen des Schneider- Imperiums diese Gebäude weiterver­kauft. Damit hebelte Schneider alle Gutachten, welche jeweils deutlich niedrigere Preise ausgewiesen hatten, aus, bzw. machte sie wertlos. Das Problem war nur, dass durch dieses gegenseitige Verkaufen zwar ein buchhalterischer Gewinn entstand, aber kein Cash in die Kasse floss, man pumpte nur damit die GuV entsprechend auf, um an Kredite = hier Einlagen zu kommen.

Ob sich die Investmentfonds damals auch dieses Mittels bedienten und sich gegenseitig Immobilien zur Verbesserung ihrer GuV verkauften, bleibt offen. Warum hat man damals nur nach Festgeldern = Kreditersatz gesucht? Die Klärung dieser Fragen bliebe letztlich einem ehrgeizigen Staatsanwalt überlassen, dessen Recherchearbeit aufgrund der sehr vielen Transaktionen Monate, wenn nicht sogar Jahre in Anspruch nehmen dürfte.

Die Geschichte dieser offenen Immobilienfonds scheint langsam seinem Ende zuzugehen. Irgendwann in den Jahren danach floss Liquidität in größerem Ausmaß, hauptsächlich von Großinvestoren, wieder ab und brachte die offenen Investmentfonds in eine so große Liquiditätsnot, dass sie geschlossen werden mussten, d. h. aus den offenen Immobilienfonds wurden geschlossene. Auch halfen zwei Karenzjahre nach Schließung nicht, die Gemüter zu beruhigen. Die Folge ist nun, dass die Immobilien verkauft und der Erlös auf die Fondszeichner verteilt werden muss. Gespannt bin ich daher, wie das Endergebnis aussehen wird, bzw. ob die in den Bilanzen aktivierten Werte über den Verkauf verlustfrei realisiert werden können oder ob Fondszeichner Verluste in Kauf nehmen müssen. Aktuelle Nachrichten über den Stand der vorgesehenen und bereits durchgeführten Immobilienverkäufe dieser geschlossenen Fonds berichten schon von deutlich niedrigeren Verkaufspreisen als erwartet.

Es gibt zwar noch offene Immobilienfonds und anscheinend noch erfolgreiche. Dennoch sollte man sich des Risikos bewusst sein, dass auch bei diesen eine Schließung und damit betonieren des angelegten Kapitals stattfinden kann mit eventuellem Verlust/­Teilverlust. Außerdem haben zwischenzeitlich staatliche Maßnahmen/­Vorschriften dazu geführt, dass man über das angelegte Kapital nur noch schwer und rationiert verfügen kann. Dies sollte jeder Kapitalanleger in sein Kalkül mit aufnehmen.

Juli 2013

Elmar Emde

Autor des Buches “Die strukturierte Ausbeutung”

Siehe auch http://www.emde-fiveko.de

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