Offene Immobilienfonds, wirklich eine Renaissance?

image_pdfimage_print

In der heutigen Welt am Sonntag konnte man lesen, dass in die nach der Finanzkrise tot geglaubte Vermögensanlageform der offenen Immobilienfonds immer mehr das Vertrauen zurückkehrt und der Absatz dieser Produkte wieder steil nach oben ginge. Der Grund für dieses Renaissance der offenen Immobilienfonds wäre – wie soll es auch anders sein – das von Herrn Draghi und seiner EZB verordnete Nullzinsniveau und damit die Suche nach höheren und attraktiveren Renditen.

Damit zeigt sich wiederum, dass die Strategie von Herr Draghi aufgeht, durch das geschaffene Nullzinsniveau den Anlagenotstand so drastisch zu erhöhen, dass die Anleger auf strukturierte Finanzprodukte, in welche alle toxischen Wertpapiere wunderbar untergebracht werden können zwecks Sanierung der Banken, ausweichen müssen. Verstärkt wird dieser Anlagenotstand durch den am Montag dieser Woche beginnenden Ankauf von Anleihen.

Erinnern wir uns daran, dass die Krise der offenen Immobilienfonds mit dem Abzug erheblicher Anlagegelder, welche damals deutlich über den Festgeldangeboten der Banken lagen, der institutionellen Anleger begann. Keiner hat sich damals aber die Frage gestellt, warum die offenen Immobilienfonds zu ihrer Finanzierung kurzfristige Anlagegelder in solch großen Dimensionen benötigten? Normalerweise werden Immobilien auch langfristig finanziert und nicht kurzfristig. War der Grund hierfür eventuell eine erhebliche Liquiditätslücke durch ein Geschäftsgebaren der offenen Immobilienfonds untereinander? (siehe Beitrag/Erlebnisbericht vom 27.11.2014  > strukturierte Finanzprodukte > Buchstabe I >Immobilienfonds offener).

Durch diesen schnellen Abzug dieser kurzfristigen Anlagegelder waren eine Reihe von namhaften offenen Immobilienfonds gezwungen, die Schotten dicht zu machen, d.h. die Anleger konnten Ihre Fondsanteile nicht zurückgeben und waren auf Jahr gesperrt/ nicht verfügbar. Zögerliche Versuche, diese Fonds wieder zu öffnen, schlugen fehl und mussten ganz schnell wieder geschlossen werden. Die Folge hieraus sind jetzt Notverkäufe in einer gesetzten Frist von einigen Jahren zwecks Auszahlung der Fondsanteilsbesitzer und damit Schließung dieser anfangs offenen Immobilienfonds. Interessant wird das Ergebnis der jeweiligen Schließung sein, insbesondere, ob für die Anleger noch etwas übrig bleibt. Sollten die Anleger hier Geld verlieren, wird das sicherlich mit der Notwendigkeit des Notverkaufs begründet und nicht mit dem Geschäftsgebaren der Fondsmanager.

Aber was hat sich an den offenen Immobilienfonds den wirklich großes geändert? Die wichtigste Vorschrift ist nun, dass der Anleger seine Anteile mindestens 24 Monate halten und bei Verkauf 12 Monate vorher kündigen muss. Damit gerät ein offener Immobilienfonds in die Nähe eines geschlossenen. Das öffnet andererseits den Fondsmanager ungeahnte Möglichkeiten.

So konnten – wie der heutigen Welt am Sonntag auch berichtet wurde –  bei REEF, einer Immobilientochter der Deutsche Bank, für einen neuen Fonds innerhalb kürzester Frist rd. € 250 Mio eingesammelt werden, wobei REEF immer noch offen ließ, in welche Immobilien investiert werden soll. Man prüfe derzeit  verschiedene Objekte.

Somit haben die Anleger einem Immobilienfonds ihr Geld anvertraut und wissen anscheinend bis dato immer noch nicht, wie ihre Anlagegelder investiert werden sollen. Da kann man auf jeden Fall mal wieder sehen, wie vertrauensselig, wenn nicht sogar dumm manche Anleger sind.

Aber was hat sich nun wirklich geändert? Die Intransparenz solcher Immobilienfonds ist unverändert. Die Bilanzen weisen weiterhin viele intransparente Immobilienbeteiligungen aus, deren Überprüfung sehr zeitaufwändig ist und diese sich zudem in unterschiedlichen Regionen dieser Welt befinden. Und bei den direkt gehaltenen Immobilien handelt es sich meistens um Großprojekte, die für den Fondsanteilsbesitzer nicht zu verifizieren sind.

Hinzukommen hohe Gebühren wie einmalige Ausgabeaufschläge  von 5% + x nebst den jährlichen Gebühren um die 0,7% bis 1,15%, welche die derzeitige Rendite von rd. 2,5% in den nächsten Jahren vaporisieren lassen.

Kurzum, die Politik hat sich mal wieder von den Lobbyisten eine Struktur einreden lassen, die letztlich nur dem Fondsmanagement viele offene Türen lassen, die Intransparenz und die Gebühren aber auf dem alten bis erhöhtem Niveau belassen.

Wenn man in Immobilien investieren möchte, wäre mein Rat, nur in direkte Immobilien unter Beachtung des Grundsatzes „Lage, Lage und nochmals Lage“  zu investieren, in welche der Anleger im Grundbuch als Eigentümer festgehalten ist. Verfügt man aber hierfür über zu wenig Anlagegelder, sollte man aus Sicherheitsgründen andere und liquidere Anlageform suchen. Bisher wurden über die offenen Immobilienfonds größtenteils nur die Kleinanleger geschädigt.

7. März 2015

Elmar Emde

Autor des Buches “Die strukturierte Ausbeutung”

Siehe auch http://www.emde-fiveko.de

Teilen

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.