Baufinanzierungsfallen

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Das irrsinnig niedrige Zinsniveau lässt die Herzen derjenigen hochschlagen, welche schon lange die eigenen vier Wände, entweder in Form einer schicken Eigentumswohnung oder eines Eigenheims im Grünen, anvisiert haben. Allerdings verleitet dieses Zinsniveau viele dazu, in Fallen zu tappen, die sich später  als sehr kostspielig wenn nicht sogar als desaströs erweisen könnten.

1)Falle:

Derzeit werden Zinssätze im langfristigen Bereich angeboten, die sich je nach Bonität und Risiko bei 10 Jahres –Festzinssätzen um die 1,5% + ./. x bewegen. Bei 10-jährigen KfW-Krediten können diese sogar je nach Margenverzicht der Bank sogar unter 1% liegen. Das davon eine Bank auf Dauer nicht leben kann, liegt auf der Hand und lässt schon jetzt ein künftiges Krisenszenario befürchten, insbesondere dann, wenn die Zinsen irgendwann wieder steigen sollten und damit die Refinanzierung der Bank zusammenbricht. Sollte sich die Bank dann durch Verkauf dieses Kredites diesem Risiko entledigt haben, muss der Baufinanzierer eventuell damit rechnen, dass irgendein Vertreter eines Finanzinvestors – in welcher Form auch immer – vor seiner Haustüre steht und den Kredit zurück fordert.

Jedem Baufinanzierer kann daher nur der dringende Rat gegeben werden, den Verkauf der Baufinanzierungskredite an irgendwelche Finanzinstitute nicht zu gestatten. Die baufinanzierende Bank soll bis zum Ende der weitere Verhandlungs- und Risikopartner bleiben, damit er auch in schwierigen Zeiten des Baufinanzierers an seiner wirtschaftlichen Gesundung Interesse hat.

2.)Falle

Das niedrige Zinsniveau verleitet viele dazu, auch künftig von diesem Niveau auszugehen. Eines ist jedoch sicher, insbesondere in der Finanzwirtschaft, dass nichts bleibt so wie es ist. Somit könnten spätere Zinserhöhungen dazu führen, dass dann die Tilgung und der Zins aus dem laufenden Einkommen nicht mehr aufgebracht werden können und somit der Verkauf der lieb gewordenen Immobilie die Folge wäre, begleitet mit eventuellen erheblichen Vermögens-verlusten.

Jetzt sollte das niedrige Zinsniveau maximal 10 Jahre für einen Festzinssatz eingegangen und gesichert und in dieser Zeit die laufende Tilgung so hoch wie möglich und finanziell verkraftbar eingesetzt werden, um nach diesen 10 Jahren nicht in die evtl. höhere Zinsfalle zu tappen. Bei Festzinssätzen von 15 Jahren wäre der Zinsunterschied zwischen 10 Jahren Festzinssatz und 15 Jahren Festzinssatz zu errechnen und zu überlegen, ob in diesen 10 Jahren dieser Unterschied nicht lieber in die Tilgung des Kredites eingesetzt werden soll zwecks Verringerung der Restschuld nach diesen 10 Jahren.

3.)Falle

Der Abschluss von endfälligen Darlehen, d.h. Darlehen ohne  laufende Tilgung und Tilgung nach vielen Jahren durch ein anderes Finanzprodukt.

Sehr beliebt für solche Konstruktionen sind Finanzierungsangebote, die sich

  • aus einem Tilgungsdarlehen der Bank und zuzüglich
  • einem oder mehreren endfälligen Darlehen

zusammensetzen bei

  • gleichzeitigen Abschluss eines Bausparvertrages mit einer Laufzeit von 18 bis 20 Jahren und/oder
  • Abschluss einer Kapitallebensversicherung mit einer Mindestlaufzeit von 12 Jahren.

Diese Varianten werden vor allem von solchen Banken exzessiv angeboten mit einer angeschlossenen Bausparkasse und Lebens-versicherungsgesellschaft, da diese baufinanzierende Finanzgruppe damit noch eine Menge von zusätzlichen Erträgen generieren kann.

Abschluss Bausparvertrag:

Hier wird in der Regel die Besparung von 40% der vereinbarten Bausparsumme vereinbart. Nach einer gewissen, aber nicht fixierten Zeit, wird dann ein Bauspardarlehen (gegen weiterer Gebühr) gewährt und zur Abdeckung des endfälligen Kredites verwendet.

Da aber das Bauspardarlehen im Wesentlichen aus dem angesparten Guthaben anderer Bausparer, deren Verträge noch nicht zuteilungsreif sind, gezahlt wird, kann man nicht den Zeitpunkt festlegen, wieviel Kapital zur Zuteilung zur Verfügung stehen wird. Somit bleibt die Ablösung des endfälligen Darlehens der baufinanzierenden  Bank sehr ungewiss und ist abhängig von der ungewissen wirtschaftlichen Entwicklung der Bausparkassein vielen Jahren darauf, sichert der Bank aber bis dahin einen hohen Zinsertrag auf die volle Kreditsumme.

Mit Blick auf das derzeit niedrige Zinsniveau werden auch jetzt relativ niedrige Zinsen für die Bauspardarlehen angeboten. Was aber, wenn bei Zuteilung des Bauspardarlehens die Zinsen gestiegen sind und die Bausparkasse sich genötigt sieht, diese alten Verträge zu kündigen, wie zahlreiche Bausparkassen das jetzt bei der Guthabenverzinsung älterer Bausparverträge  vornehmen. Der Bausparer müsste dann den höheren Darlehenszins bezahlen und hätte mit Zitronen gehandelt.

Ein weiterer großer Schwachpunkt dieser Konstruktion ist der große Zinsunterschied zwischen endfälligem Darlehen bei der baufinanzierenden Bank  und dem angesparten Guthaben bei der Bausparkasse. Dieser beläuft sich nicht selten auf über 3%. Für das angesparte Guthaben bekommt der Bausparer kaum etwas, muss aber den Zins für das endfällige Darlehen 18 bis 20 Jahre lang – je nachdem – auf den vollen Darlehensbetrag bezahlen. Ein unsinniges Verhältnis! Der Zins für dieses endfällige Darlehen zuzüglich der Sparleistungen für den Bausparvertrag stellt dann die Belastung dar, ohne damit die Darlehensschuld groß getilgt zu haben. Letztlich eine Gelddruckmaschine für das baufinanzierende Institut.

Es wäre daher besser die Bausparleistung sofort in die Tilgung einzusetzen.

Abschluss einer Kapital-Lebensversicherung:

Hier wird mit der Absicherung der Familie argumentiert, die Nachteile sind aber ähnlich wie beim Abschluss eines Bausparvertrages. Das bedeutet Zahlung von Versicherungsbeiträgen in eine Kapital-Lebensversicherung, mit der nach mindestens 12 Jahren ein endfälliges Darlehen bei der Bank abgelöst werden soll. Auch hier hätte die baufinanzierende Bank den Vorteil von Zinseinahmen auf die volle Darlehenssumme bis zur Endfälligkeit.

Die Vergangenheit hat aber gezeigt, dass die Versprechungen der Kapital-Lebensversicherungsgesellschaften in den wenigsten Fällen eingehalten werden, somit die Versicherung bei Fälligkeit deutlich weniger aus der fällig gewordenen Lebensversicherung auszahlt, als anfangs kalkuliert. Folge wäre dann eine weitere und teure Nachfinanzierung, da der Gegenwert der Lebensversicherung in den wenigsten Fällen zur Abdeckung des entsprechenden endfällige Darlehens ausreicht.

Außerdem ist auch hier das Verhältnis zwischen Besparung der Lebensversicherung und Zahlung der Versicherungsbeiträge alles andere als günstig. Hat man dem Bausparer dann noch eine Fondspolice verkauft, bei der der Wert der Lebensversicherung von der Höhe des der Kapital-Lebensversicherung zugrunde liegenden Fonds abhängt, geht der Baufinanzierer Ungewissheiten ein, die  zu hohen Kapitalverlusten führen können. Es sei noch daran erinnert, dass die Fondspolicen den Banken die höchsten Vermittlungsprovisionen einbringen.  Warum wohl?

Die Absicherung der Familie ist hier sicherlich ein richtiges Argument, eine Risiko-Lebensversicherung erfüllt aber den gleichen Zweck und ist vor allem wesentlich preiswerter, als die beschriebenen und mit vielen Unwägbarkeiten versehenen Kapital-Lebensversicherungen.

4.)Falle 

Bei diesen endfälligen Finanzierungskonstruktionen ergibt sich dann noch ein weiterer Nachteil.

Da die endfälligen Darlehen, welche durch ein Bauspardarlehen oder durch eine fällig gewordene Lebensversicherung zurückgeführt werden sollen, einen langfristigen Charakter haben, werden diese Darlehen in der Regel mit erststelligen Grundschulden abgesichert, das / die Darlehen  der Bank mit laufender Tilgung dagegen mit hinteren Grundschuld-Rangstellen. Das führt dazu, dass das Darlehen mit der laufenden Tilgung bei der Bank mit einem höheren Risiko eingestuft  und somit mit einem schlechteren Zins belegt wird.

Kurzum, der Baufinanzierer wird hier benachteiligt, weil er der Bank durch diese zusätzlichen Finanzbausteine höhere Erträge ermöglicht.

Fazit:

Finanzierungskonstruktionen mit endfälligen Darlehen sollte man grundsätzlich meiden und den Verkauf der Darlehen an irgendwelche Finanzinstitute nicht zulassen.

Auch hier zeigt sich wieder einmal, dass die einfachste  Konstruktion = die schnelle Tilgung, die beste und seriöseste Lösung ist. Mit allen anderen „Finanzierungsalternativen“ füttert man nur die Finanzindustrie.

29. März 2015

Elmar Emde

Autor von „Die strukturierte Ausbeutung“

Siehe auch http://www.emde-fiveko.de

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