INSU-Safe Vermögensanlage

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Auf der Suche nach alternativen Vermögensanlagen für meine Mandanten stieß ich auf die INSU Safe (=wertbesicherte Festzinsanlage) Vermögensanlage.

Diese wird beschrieben als eine sehr gute Geldanlage, welche sich durch eine sehr gute Sicherheit zu einem festen Zins und überschaubarer Anlagedauer auszeichnet. Na ja, dachte ich mir.

Die Angaben zu dieser Geldanlage sind folgende:

  • 6% Festzins oder 4 % jährlich
  • Nur sechs oder vier Jahre Anlagedauer
  • Erstrangige Grundschuldbesicherung
  • Rückzahlung der Anlagesumme zu 100% am Ende der Laufzeit
  • Börsenunabhängig, kein Kursrisiko
  • Einmaliger Kostenanteil von 2,5%, die weiteren Kosten trägt die Gesellschaft (Notar, Grundbucheintragung etc.)
  • Keine laufenden Kosten
  • Mindestanlagesumme € 50.000.

Der Darlehenszweck ging aus der ersten Seite eines anonymisierten Mustervertrag wie folgt hervor:

„Die Darlehensnehmerin wird das  Darlehenskapital ausschließlich im Rahmen ihres operativen  Geschäftszwecks verwenden und die erhaltenen Geldmittel zur Finanzierung von Investitionen, der Ablöse bereits bestehender Verbindlichkeiten im Wege der Kostenersparnis oder der Begleichung von Aufwendungen für die Kapitalbeschaffung sowie der laufenden unternehmensbezogenen Kosten verwenden“.

Das klingt auf den ersten Blick einmal nicht negativ. Bei näherer Betrachtung kann es einen Fachmann regelrecht nur schütteln und ist ein Beleg dafür, dass die Vermögensanlage reines Kreditgeschäft ist und man dazu eigentlich eine entsprechende Kreditexpertise benötigt.

Schauen wir uns das Produkt einmal näher an.

Die Zinssätze bewegen sich schon einmal deutlich über dem seriösen Zinsniveau (falls es dank Draghi ein solches noch gibt). Auch die Anlagedauer ist überschaubar.

Bei der erstrangigen Grundschuldeintragung kommen dann schon die ersten großen Zweifel. Es kann sich mit Blick auf die Mindestanlagesumme von € 50.000 nur um eine erstrangige Gesamtgrundschuld handeln, das bedeutet, dass an dieser einen erstrangigen Grundschuld mehrere Gläubiger hängen. Insofern wäre der Grundschuldauslauf dieser nur einen Grundschuld sehr wichtig.

Angenommen es handelt sich um eine Immobilie mit einem Bauwert von € 300.000 und diese Immobilie wäre mit einer erstrangigen Gesamtgrundschuld von € 300.000 belastet, an der 6 Gläubiger à € 50.000 partizipieren. Würde im Verkaufsfalle diese Immobilie aber nur € 200.000 erbringen, wäre der Wert der Grundschuld pro Darlehensgeber nur bei € 33.333, Verlust somit € 16.666. Somit spielt die Erstrangigkeit keine Rolle und soll dem Anleger nur “erstrangigen” Sand in die Augen streuen.

Außerdem sollte der geneigte Anleger darauf achten, um welche Immobilie es sich handelt und sollte sich diese Immobilie auch persönlich ansehen. Im beiliegenden anonymisierten Mustervertrag fand ich eine Immobilie in der Pampas in Ostdeutschland, womit der Grundsatz bei Immobilienkäufen, also Lage, Lage und nochmals Lage hier nicht eingehalten wurde. Immobilienwert damit fraglich.

Erschreckend war aber, dass Kreditgeber für die Geldverleihung einen Negativzins in Form eines einmaligen Kostenanteils von 2,5% mitbringen muss, ähnlich wie bei geschlossenen Fonds. Somit muss man dafür bezahlen, wenn man Geld verleiht. Eigentlich war das bisher anders. Draghi machts anscheinend auch hier möglich.

Das Wesentliche fehlt hier aber, nämlich die Bilanz des Darlehensnehmers, der INSU Werte GmbH. Die scheint zwar im Unternehmensregister (in der Sparversion) hinterlegt zu sein, man muss aber für die Einsicht bezahlen. Eigentlich sollte der Darlehensnehmer mit offenen Karten spielen und diese dann auf seiner Homepage veröffentlichen. Leider Fehlanzeige.

Den Darlehenszweck kann man jetzt so oder so interpretieren. Ich neige zu der kritischen Interpretation, da man die Darlehensmittel zur Ablösung bereits bestehender Verbindlichkeiten  im Wege der Kostenersparnis einsetzen will. Das derzeitige Zinsniveau für gute Bonitäten im mittelfristigen Bereich liegt bei ca. 1,5% bis 2%, INSU Safe will aber den doppelten bzw. dreifachen Zins bezahlen.

Insofern kann man in dem höheren Zins des INSU Safes keine Kostenersparnis entdecken. Es bleibt zu befürchten, dass die Bonität deutlich verbesserungswürdig zu sein scheint und man deshalb für Bankdarlehen  einen wesentlich höheren Preis bezahlen muss.

Ein weiterer Punkt in diesem Geschäftszweck ist der Einsatz dieser Darlehensmittel zur Begleichung der Aufwendung für die Kapitalbeschaffung. Bei allem Respekt, mittel- langfristige Darlehen aufzunehmen, um den Vertrieb dieses fraglichen Finanzproduktes zu finanzieren, sollte nicht der Zweck einer Darlehensaufnahme sein und  könnte schon auf einen erheblichen Liquiditätsengpass hinweisen.

Fazit:

Ohne Vorlage einer aktuellen Bilanz  inkl. GuV  und Darlegung der Besicherungsmöglichkeiten zwecks eingehender Bonitätsprüfung, sollte man grundsätzlich kein Darlehen vergeben. Außerdem wäre dringend zu empfehlen, sich von der Geschäftsleitung der INSU Werte GmbH ein persönliches Bild zu verschaffen.

Es handelt sich hier um den grauen Markt und dessen Aussichten sind leider unverändert  grau bis schwarz.

20. März 2015

Elmar Emde

Autor des Buches “Die strukturierte Ausbeutung”

Siehe auch http://www.emde-fiveko.de

 

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